Управление многоквартирным домом

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, законодательно закрепили право собственников и нанимателей помещений погашать свои обязательства перед управляющей организацией путем внесения платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям (пп. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ).

С точки зрения Гражданского кодекса такой способ оплаты представляет собой исполнение обязательства третьими лицами (ст. 313 ГК РФ).

В то же время законодательно не запрещена передача управляющими организациями прав требования к потребителям услуг иным лицам, и, более того, в определенных случаях такая передача остается единственным возможным способом рассчитаться с контрагентами и обеспечить получение платы за оказанные услуги.

Так, при расторжении договора управления управляющая организация может самостоятельно продолжать собирать неполученную плату, однако для этого ей придется вести учет расчетов с каждым должником вплоть до погашения долга или прекращения его взыскания, что влечет за собой определенные расходы на обслуживание таких расчетов. В то же время долги потребителей по расторгнутому договору могут быть переданы кредиторам управляющей организации в счет погашения обязательств по оплате поставленных ей коммунальных ресурсов, выполненных работ и услуг либо проданы, в т. ч. новой управляющей организации в данном многоквартирном доме (МКД).

В целях исчисления налога на прибыль особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования определены ст. 279 НК РФ.

Убытки по сделке уступки права требования включаются в состав внереализационных расходов при исчислении налога на прибыль в порядке, установленном ст. 279 НК РФ.

Буква закона

При уступке налогоплательщиком – продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика.

Пункт 1 ст. 279 НК РФ

При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований ст. 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг).

В соответствии с п. 2 ст. 279 НК РФ "при уступке налогоплательщиком – продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования, который включается в состав внереализационных расходов налогоплательщика. При этом убыток принимается в целях налогообложения в следующем порядке:

50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;

50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 календарных дней с даты уступки права требования.

Положения настоящего пункта также применяются к налогоплательщику – кредитору по долговому обязательству”.

Согласно п. 3 ст. 279 НК РФ при дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Датой признания дохода при реализации финансовым агентом услуг финансирования под уступку денежного требования является день последующей уступки данного требования или исполнения должником данного требования (п. 5 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в данном случае различий в порядке признания доходов и расходов по рассматриваемой операции в налоговом и бухгалтерском учете не возникает.

Организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН), следует принять во внимание постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 313295/10, в котором сделан вывод, что при реализации прав требования в доходы включается вся сумма оплаты за имущественные права, а не разница между договорной стоимостью и расходами на их приобретение.

Несмотря на то, что в данном деле рассматривался вопрос о продаже прав по договорам о долевом участии в строительстве и в Налоговом кодексе существуют специальные нормы, регулирующие налогообложение операций, связанных с инвестиционной деятельностью, вывод суда о том, что при реализации имущественных прав по договорам уступки права требования в выручку включается вся стоимость реализованных прав, а не только разница между ценой их приобретения и продажи, распространяется на все случаи передачи прав по договорам уступки права требования.